NAJEMNA POGODBA ZA POSLOVNI PROSTOR

Vsak poslovni subjekt za delovanje potrebuje poslovni prostor. Ker ga včasih ni mogoče zagotoviti v lastnih nepremičninah, se za reševanje tega problema poslužujejo najema poslovnih prostorov, poslovnih stavb, skladišč ipd.

Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (SZ-1E), ki je začel veljati 19. junija 2021, je razveljavil Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Novega zakona ni, tako so najemna razmerja za poslovni prostor sklenjena po razveljavitvi urejena z določili Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o zakupni (najemni) pogodbi.

OBLIKA POGODBE

Za veljavnost najemne pogodbe OZ ne zahteva kakršne koli posebne oblike (pisne), zato je veljaven tudi ustni dogovor. Kljub temu se priporoča sklenitev pisne pogodbe.

OBVEZNOST NAJEMODAJALCA

V OZ so obveznosti najemodajalca podrobno urejene glede odgovornosti, kadar ima poslovni prostor stvarne napake. Odgovarja namreč za vse napake[1] v najem dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene. Neznatne napake se ne upoštevajo. Vendar najemodajalec ne odgovarja za stvarne napake, ki so bile ob sklenitvi pogodbe najemniku znane ali mu niso mogle ostati neznane. V vsakem primeru pa najemodajalec odgovarja za vse napake poslovnega prostora, če je trdil, da ta nima nikakršnih napak.

Dolžnost najemodajalca je, da vzdržuje poslovni prostor in ga po potrebi popravlja – kar gre v njegovo breme.

Če potrebna popravila v precejšnji meri in daljši čas ovirajo rabo predmeta najema, omogoča najemniku odstop od pogodbe. Najemnik ima pravico do znižanja najemnine v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi takih popravil uporaba poslovnega prostora omejena.

Odgovornost za stvarne napake poslovnega prostora je lahko s pogodbo izključena ali omejena. [2]

Kadar ima že ob izročitvi poslovni prostor napako, ki je ni mogoče odpraviti, lahko najemnik ali odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje najemnine. V vsakem primeru ima pravico do povračila škode.[3]

OBVEZNOST NAJEMNIKA

Temeljna obveznost najemnika, ki izhaja tudi iz najemne pogodbe, je plačevanje najemnine za uporabo poslovnega prostora kot dober gospodarstvenik oziroma dober gospodar, tako kot je določeno v najemni pogodbi ter samo za namen določen v pogodbi.

V primeru, da najemnik poslovni prostor uporablja v nasprotju s pogodbo je mogoča odpoved najemne pogodbe brez odpovednega roka, po najemodajalčevem opominu. Odpoved je predvidena tudi v primeru, če najemnik zanemarja vzdrževanje poslovnega prostora in obstaja nevarnost, da bo za najemodajalca nastala precejšnja škoda.

Najemnik je odgovoren za škodo, ki jo je sam povzročil.

V najemni pogodbi mora biti natančno določena višina najemnine, plačilo preostalih stroškov in rok plačila. Kadar rok plačila ni pogodbeno določen, velja določba OZ.[4]

Najemnik mora obvestiti najemodajalca, če si kdo tretji lasti poslovni prostor ali njegov del (pravna napaka). V primeru, da pravica tretjega popolnoma izključuje najemnikovo pravico do najema, je najemna pogodba razdrta po zakonu, najemodajalec pa mora najemniku povrniti škodo. Če se s pravico tretjega omejuje najemnikova pravica, lahko ta ali odstopi od pogodbe ali zahteva znižanje najemnine - v vsakem primeru lahko zahteva tudi povrnitev škode.

SPREMEMBA LASTNIKA POSLOVNEGA PROSTORA

Ko pride do spremembe lastnika poslovnega prostora, vstopi novi lastnik v pravice in obveznosti najemodajalca v sklenjeni najemni pogodbi.

OZ daje najemniku možnost odpovedi najemne pogodbe v pogodbenih rokih, če se lastnik poslovnega prostora spremeni.

ODPOVED POGODBE IN ODPOVEDNI ROK

OZ določa tri odpovedne razloge:

• odpoved najemodajalca zaradi pogodbi nasprotne rabe - v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka.
• odpoved najemodajalca zaradi neplačane najemnine - v 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved.
• odpoved zaradi nedovoljenega podzakupa  - v 607. členu določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno.
• odpoved najemnika zaradi odtujitve poslovnega prostora  - v 613. členu določa, da če so zaradi odtujitve v zakup dane stvari pravice in obveznosti zakupodajalca prešle na pridobitelja, lahko zakupnik v vsakem primeru odpove pogodbo, spoštovati pa mora zakonite odpovedne roke.
• odpoved najemodajalca ali najemnika v pogodbenih rokih  - 616. člen.

Če se stranki ne dogovorita drugače, ali ni drugače določeno z drugim zakonom ali s krajevnimi običaji, znaša odpovedni rok 8 dni. Stranka lahko z navadno pisno izjavo sporoči (vroči) odpoved drugi stranki, če le upošteva odpovedni rok in ni dana ob neprimernem času.

Odpoved najemne pogodbe v OZ ne zahteva sodne odpovedi. V kolikor bo najemna pogodba sklenjena v notarskem zapisu iz 20.a člena ZIZ, bo ta zapis lahko izvršilni naslov za izvršbo za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora. Kar pa ne velja za pogodbe sklenjene pred 19.6.2021, te se bodo odpovedovale po sodni poti, tako s strani najemodajalca kot najemnika. Sodna praksa pa odgovarja na vprašanje izvršilnega naslova notarskega zapisa teh najemnih pogodb za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Vrhovno sodišče je v odločbi III Ips 21/2021[5], 24. avgust 2021, zavzelo stališče, da je le v primeru odstopa od najemne pogodbe (za kar zadošča odstopna izjava najemodajalca) notarski zapis lahko izvršilni naslov za izvršbo za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora.

V primeru neplačevanja najemnine je dodatni rok za plačilo 15 dni. Po preteku tega roka lahko najemodajalec poda odpoved in s tem začne teči 8 dnevni odpovedni rok.

Ker OZ nima posebne določbe o odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, je smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi podrobno uredita odpovedne razloge kot tudi odpovedne roke.

MOLČE OBNOVLJEN NAJEM

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Če najemnik po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa temu ne nasprotuje, šteje, da je bila sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.

PODNAJEM

Najemnik poslovnega prostora lahko prostor odda v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, razen če je s pogodbo o najemu določeno drugače in če to ne pomeni škode za najemodajalca. Ta možnost je bila po ZPSPP prepovedana.

Najemnik jamči najemodajalcu, da bo podnajemnik poslovni prostor uporabljal v skladu z najemno pogodbo. Da bi se najemodajalec poplačal za svoje terjatve, nastale iz zakupa, lahko plačilo teh zahteva neposredno od podzakupnika.

Podnajem preneha vedno, ko preneha najemna pogodba.

VRNITEV POSLOVNEGA PROSTORA NAJEMODAJALCU IN IZPRAZNITEV PROSTOROV

Po prenehanju najemnega razmerja je najemnik dolžan najemodajalcu vrniti poslovni prostor nepoškodovan, s tem, da ne odgovarja za običajno obrabljenost oziroma za poškodbe, ki so nastale ob običajni uporabi in tudi ne za poškodbe, nastale zaradi tega, ker je stvar doslužila.

Če je med najemom izvršil na stvari kakšne spremembe, jo je dolžan vrniti v stanju, v kakršnem je bila, ko jo je dobil v zakup. Vzeti sme dodatke, ki jih je dodal stvari, če se dajo ločiti, ne da bi se stvar poškodovala, vendar jih najemodajalec lahko obdrži, če mu nadomesti njihovo vrednost ob vrnitvi.

V primeru, kadar na podlagi odpovedi najemodajalca najemnik noče prostovoljno izprazniti poslovnih prostorov, se mora najemodajalec poslužiti običajnih pravnih poti - tožbe. Ukinjena je namreč možnost sodnega naloga o izpraznitvi poslovnih prostorov na podlagi zahteve najemodajalca.

Viri:

Stanovanjski zakon (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS, 56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US, 27/17, 59/19, 189/20 – ZFRO in 90/21).

Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E).

Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631).

Stvarnopravni zakonik (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13 in 23/20).

---

[1] Najemnikova obveznost je, da brez nepotrebnega odlašanja obvesti najemodajalca o vsaki napaki v poslovnem prostoru in o vsaki nepričakovani nevarnosti, ki med najemom ogroža poslovni prostor. V primeru opustitve tega obvestila najemnik izgubi pravico do povračila škode, ki mu nastane zaradi napake ali nevarnosti, povrniti pa mora škodo, ki zaradi tega nastane najemodajalcu.

[2] to pogodbeno določilo je nično, če je najemodajalec vedel za napake, pa jih je najemniku namenoma zamolčal, ali če je napaka taka, da onemogoča rabo poslovnega prostora, ali če je najemodajalec izkoristil svoj prevladujoč položaj in je bila določba vsiljena.

[3] Ta ureditev se uporablja tudi za primere napak, ki se pokažejo med najemom, ali če poslovni prostor nima neke lastnosti, ki bi jo moral imeti po pogodbi ali ki je običajna, ali če to lastnost izgubi med trajanjem najema.

[4] Če ni drugačnega dogovora ali drugačnega običaja v kraju izročitve in je stvar dana v zakup za eno ali več let, se plačuje zakupnina polletno; če je dana v zakup za krajši čas, pa po izteku tega časa.

[5] V konkretnem primeru se je upnik skliceval na odstopni razlog zaradi dolžnikovega neplačevanja najemnine po drugi alineji 28. člena ZPSPP.

 

Članki, ki jih dostopate na tej spletni strani so bili pripravljeni na podlagi različnih virov, veljavnih v času priprave besedila. V primeru kasnejših sprememb zakonodaje, sodne ali upravne prakse avtorji in SPOT Svetovanje JV Slovenija ne odgovarjajo za ažurnost oziroma uskladitev besedila s kasnejšimi spremembami.